Khi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 26/2025/ QĐ-UBND, ngày 27/2/2025 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; trong đó, quy định việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích sử dụng để ở, tuyệt đối không được sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích lưu trú ngắn hạn, theo ngày, theo giờ, nhiều người đang kinh doanh đã lên tiếng.
Là một trong những người sử dụng ứng dụng Airbnb cho thuê căn hộ chung cư nhiều năm nay, bà Nguyễn Thương Hoài, ngụ phường Bình Trưng Đông, thành phố Thủ Đức đã đại diện tập thể những người đang kinh doanh theo hình thức này gửi đơn đến Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều cơ quan chức năng để yêu cầu được giải thích các nội dung liên quan. Theo bà Hoài, cơ quan chức năng cần giải thích luật, từ ngữ sử dụng trong quy định về các trường hợp cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn ngày qua Airbnb để phù hợp thông lệ quốc tế và nhu cầu thực tế của đời sống. Đồng thời, cần có hành lang pháp lý, cho phép thí điểm mô hình này theo hướng xem đây là một ngành nghề kinh doanh hợp pháp, có đăng ký kinh doanh, được quản lý. Về lâu dài, cần công nhận Airbnb là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú, phục vụ du lịch.
Nội dung kiến nghị cũng đề nghị cơ quan chức năng cần thay đổi tư duy “không quản được thì cấm” sang tư duy quản lý hiệu quả, tạo điều kiện. Bà Hoài nhấn mạnh: Việc cho phép Airbnb hoạt động hợp pháp không chỉ tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch mà còn góp phần thúc đẩy du lịch, tạo việc làm và tăng thu nhập cho người dân.
Ở một góc nhìn khác, sau khi Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 26, đồng loạt các ban quản lý tòa nhà chung cư: Masteri Thảo Điền, Iris-HaDo Centrosa Garden, Opal tower Saigon Pearl, Sunrise City North, khu đô thị Vinhomes Central Park, Lumière Riverside,… đã gửi email thông báo đến Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; đặt bảng thông báo trước tòa nhà, thang máy yêu cầu các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tuân thủ, chấp hành Điều 12 và Điều 13 của Quyết định số 26 (Điều kiện khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp; việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích sử dụng để ở; tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, kể cả trường hợp cá nhân đã có đăng ký kinh doanh hoặc đã thành lập doanh nghiệp để kinh doanh đều không được hoạt động kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn ngày qua ứng dụng Airbnb).
Thực tế, nhiều cư dân ở các chung cư đã không ít lần phản ánh về tình trạng mất an ninh trật tự, gây tác động tiêu cực đến môi trường sống tại chung cư do các chủ căn hộ cho thuê dịch vụ ngắn ngày, theo giờ.
Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Cho thuê nhà ở bao gồm cho thuê căn hộ chung cư là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc “lĩnh vực kinh doanh có điều kiện”. Trong đó, người cho thuê nhà phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế; bên thuê và bên cho thuê có thỏa thuận giao kết hợp đồng về giá thuê, thời gian thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản. Theo Hiệp hội, thay vì cấm, thành phố cần xem xét mô hình này như một ngành nghề kinh doanh có điều kiện với việc ban hành các quy định về hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn ngày tại căn hộ chung cư; cần ràng buộc về mặt pháp lý trong quá trình tổ chức kinh doanh, nghĩa vụ về thuế, tiêu chuẩn về nhà ở, dịch vụ.
Theo ông Châu, thực tế, quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” không phải mới mà khái niệm này đã được quy định tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 với nội dung cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Hiệp hội cho rằng, thời gian qua, hoạt động kinh doanh vẫn diễn ra bình thường. Nhưng Quyết định số 26 có hiệu lực thì do tại điểm a khoản 1 Điều 12 Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND quy định một số điều kiện: Phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp; việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích sử dụng để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Quy định đó dẫn đến việc các ban quản lý nhà chung cư trên địa bàn không cho phép các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư kinh doanh “cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb”. Nguyên nhân của vấn đề có thể là do cách hiểu quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”.
Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố đề xuất cách hiểu về lưu trú và thuê ở ngắn hạn, dài hạn đều là nhằm phục vụ mục đích để ở, cho nên không nên cấm. Hiện thành phố có 24 tòa nhà với hơn 8.700 căn hộ cho thuê dịch vụ qua ứng dụng Airbnd. Việc cấm sẽ khiến các chủ sở hữu căn hộ bị thiệt hại nặng nề, bị mất nguồn khách du lịch, khách vãng lai có nhu cầu thuê nhà ngắn hạn. Trong khi đó, việc chuyển hướng kinh doanh đối với các căn hộ này cũng khó thực hiện do số lượng căn hộ là rất lớn. Hoạt động kinh doanh qua hình thức này cũng đang tạo ra hàng chục nghìn việc làm cho lao động phổ thông của thành phố. Ông Châu cho rằng: Thay vì cấm, thành phố nên vận dụng các chính sách đặc thù để tạo hành lang cho các mô hình quản lý mới, hiện đại để vừa tạo thuận lợi cho các cá nhân, đơn vị triển khai kinh doanh; vừa bảo đảm được tình hình an ninh, môi trường sống cho cư dân tại các tòa nhà, chung cư.
